Ремонт в квартире под сдачу: Чем отличается от «ремонта для себя»

Ремонт квартиры для сдачи в аренду, да еще и с дизайнером — особый жанр проектов. Денег мало, обстановка и отделка при этом должны быть если не вечными, то сложноубиваемыми. А еще стоит интересная задача: зацепить потенциального квартиросъемщика. Узнали у дизайнеров, как они работают с такими проектами и ограничениями.

Евгения Назарова

Кому будем сдавать?
Вопрос принципиальный. Делая проект для хозяев, дизайнеры узнают их привычки, образ жизни, увлечения — все это отражается и в планировке, и в стилистике. В съемной квартире проект начинается с бизнес-плана, а именно: с расчета ожидаемой арендной платы и определения «портрета» жильца. Чем состоятельнее потенциальный съемщик, тем больше он предъявит претензий и тем больше будут затраты на ремонт. Вкладываться в хорошую отделку, имея квартиру в «плохом» районе, нерентабельно.

Определитесь: в какой срок вы планируете отбить затраты (бюджет проекта), планируете ли в будущем жить тут сами (целесообразность перепланировок), как будете сдавать — посуточно или помесячно.

Julia Sidorova

На фото: квартиру на Ленинском проспекте в Москве сразу проектировали под сдачу. Чтобы проект не выглядел «безликим», дизайнер Юлия Сидорова вместе с заказчиками придумали составной образ арендатора. Здание стоит в «профессорском» квартале, из окна видна башня МГУ. Потенциальным жильцом желали видеть молодого ученого, который много работает, но любит дружеские посиделки. Отсюда — рабочее место в комнате и большой обеденный стол на кухне

НАЙДИ СВОЕГО ДИЗАЙНЕРА ДЛЯ НОВОГО ПРОЕКТА>>>

Юлия Голавская

Посуточно или помесячно?
Ремонт квартиры для сдачи в аренду зависит от бизнес-стратегии. Сегодня заработать на краткосрочной аренде через сервисы вроде Airbnb можно больше, чем на помесячной. Но такое жилье и обставлять следует иначе. Основных отличий несколько:

1. Не нужна полноценная кухня со всей техникой. Обычно путешественники вообще мало времени уделяют готовке. Они не хранят запасов бакалеи, им не нужно место для парадного сервиза и сковородки вок.

2. Не нужно много шкафов — достаточно одного. Куда важнее стойка для раскрытого чемодана. В квартире для долгосрочной аренды заказчикам нужно хранить много вещей — обычно делают встроенные шкафы, кладовку.

3. Стиральная машинка может быть «на виду» — на кухне, например. Тогда как в квартире для долгосрочной аренды комфортнее организовать постирочную (стирку, сушку, место для разложенной гладильной доски).

ПО ТЕМЕ…
Где сушить белье в квартире… красиво

Евгения Назарова

Чем больше спальных мест, тем лучше для любого формата. Но при посуточной аренде это архиважно. «Просят: пусть даже табурет — и тот раскладывается! В большой компании кому-то может не хватить спального места. Если позволяет площадь, и все диваны уже раскладные, я обычно делаю отдельный чулан, где хранятся раскладушки», — рассказывает дизайнер Светлана Иванова.
Интерьер квартиры под долгую сдачу должен быть нейтральным — жильцы сами наполнят его акцентными вещами. Дизайн жилья под краткосрочную аренду априори ярче — иначе на него не обратят внимание.
При краткосрочной сдаче убирать квартиру придется после каждого жильца — а, значит, этот процесс должен быть максимально простым. То есть если шторы — то такие, чтобы спокойно стирать в машинке. На мебели — съемные чехлы. Лампочки — вечные. Чем меньше текстиля и незащищенного дерева, тем проще уборка. Мебель, по словам дизайнера Ольги Пустоваловой, лучше иметь облегченную — проще двигать. От ковров, открытых полок и всякого мелкого декора лучше избавиться — как и шторы, это главные пылесборники.

Ольга Шангина

На фото: одним из ключевых предметов в этой столичной квартире стал яркий диван, который приобрели в компании, специализирующейся на мебели для кафе и ресторанов. Этот диван — звезда инстаграма квартиры. Автор проекта: Ирина Носова

НАЙДИ СВОЕГО ДИЗАЙНЕРА ДЛЯ НОВОГО ПРОЕКТА>>>

Юлия Голавская

Какие цвета помогут сдать квартиру
Квартира под сдачу должна быть светлой. Так она кажется больше и, что особенно важно, чище. «Как ни странно, стены в квартирах “под съем” лучше делать белыми. Во-первых, этот цвет всем нравится, а во-вторых, его легче всего обновить», — делится дизайнер Мария Устинова. Концепция «красим все в белый» снимает проблему аккуратного стыка стен и потолка.

Светло-серый — отличная альтернатива белому: хорошо смотрится с любыми цветовыми акцентами. То есть от смены дивана или постера дизайн сильно не проиграет.

Houzz Россия

По словам дизайнеров, ремонт квартиры под сдачу — это, как правило, аккуратный ремонт без дизайнерских «закидонов». Он должен напоминать номер отеля и нравиться большому количеству людей с разными вкусами.

Ирина Марковская Irina

На фото: эту квартиру в Пречистенском переулке в Москве дизайнер Ирина Марковская проектировала для условного «европейца, приехавшего в Россию на длительный срок». За основу взят дорогой номер в прибрежном отеле

Однако просто белый интерьер с икеевской мебелью рискует потеряться среди сотен похожих вариантов. Поэтому в нем должна быть изюминка — какой-то запоминающийся, но ненавязчивый ход, декор. «Идет расчет на “wow-эффект” — используются недорогие, но максимально эффектные приемы в оформлении, чтобы при просмотре квартиры у людей возникло непреодолимое желание поскорее заехать», — рассказывает дизайнер Дарья Михайлова.

Houzz Россия

Квартира под сдачу: как сделать ремонт, который запомнится
«Интерьер предпочтительнее светлый, но яркий, — делится дизайнер Яна Волкова. — Чаще всего снимают жилье двадцатилетние, поэтому спокойный интерьер их может не зацепить. Чтобы сделать квартиру заметной, добавьте контраст и цвет в отделку или декор. Пример: черно-белый пол на фоне нейтральной бело-серой гаммы».

Мария Соловьёва-Сосновик

На фото: этот столичный проект достался дизайнеру Марии Соловьевой-Сосновик вместе с большим зеленым шкафом. Заказчики очень хотели видеть его в интерьере. Так выстроилась цветовая композиция: Мария добавила к зеленому солнечный желтый, а фоном взяла оттенки серого

Aleksei Torozerov

Выбирая акцентные цвета, учтите специфику аудитории и климатические условия региона. Например, в Петербурге большую часть года пасмурно. Многим гостям от этого зябко и неуютно. В питерском проекте на фото дизайнер Алла Сеничева специально выкрасила стены в санузле в ярко-горчичный оттенок, чтобы гости с утра не испытывали недостатка «солнечного света». А ее коллега Оксана Олейник, проектируя квартиру для долгосрочной аренды, добавила в интерьер свежих зеленых оттенков. Этот цвет благоприятно влияет на работоспособность и творчество. Жилье планируется сдать молодому предпринимателю.

Houzz Россия

Еще один важный момент, как сделать ремонт для сдачи квартиры: она не должна быть захламленной. Дело не только в ощущении тесноты. Чужие вещи с ярко выраженной индивидуальностью не дают гостям расслабиться, психологически сковывают. Именно поэтому недорогая универсальная обстановка из ИКЕА предпочтительнее раритетной мебели из бабушкиной квартиры — если, конечно, вы не нарветесь на ценителя.

Марина Чернова

Планировка. Когда лучше делить и не делить пространство
Студийная планировка в маленькой квартире под сдачу — часто необходимость. Так пространство выглядит больше, светлее и привлекательнее. Обычно при объединении кухни и гостиной в варианте под кратковременную сдачу кухонную часть урезают до минимума — небольшая столешница и пара шкафов. Ради экономии пространства используют компактную бытовую технику — например, посудомойку шириной 45 см, холодильник — 55 см, варочную панель на две конфорки.

Aleksei Torozerov

Для чего нужно так ужиматься? Чтобы сделать больше спальных мест и получить большую прибыль. Даже в однокомнатной квартире вы найдете кровать и раскладной диван. Почему не два дивана? По замечанию дизайнеров, съемщики всегда предпочтут кровать дивану, даже если ищут вариант на одну ночь.

Если спальные места расположены в студии, гости вправе рассчитывать на приватность. Но делить пространство перегородками — значит, сделать его теснее. В ход идут раздвижные перегородки-купе, рулонные шторы (для кровати в нише), занавески из плотной ткани и ширмы.

UD BÀSE

На фото: дизайнер Ольга Луис из UD BÀSE разделила студию в московском ЖК «Водный» на кухню-гостиную и отдельную спальню.

«Часто заказчики просят планировку квартиры и расстановку мебели “на все случаи жизни”. Чем больше вариантов и мобильности, тем больше шансов что квартира подойдет всем арендаторам», — говорит архитектор Виталий Кириченко. В объединенном пространстве можно реализовать больше сценариев.
В больших квартирах изолированные комнаты будут преимуществом. При одном и том же метраже сдать «двушку» семье проще, чем студию. А при краткосрочной аренде в две изолированных комнаты можно поселить сразу двух независимых жильцов.

Максим Самсонов

Выбор материалов. Три важных критерия
Бюджет на ремонт квартиры под сдачу в аренду, как правило, намного меньше, чем для себя. Материалы приходится выбирать недорогие. Сопутствующие требования — повышенная износостойкость и возможность быстрого обновления. Поэтому на стенах съемных квартир мы обычно видим окрашенную штукатурку или обои под покраску, на полу — линолеум, винил и керамогранит.

Дизайнер Мария Остроумова сейчас делает эконом-ремонт в квартире для аренды: «Никогда в интерьере “для себя” я бы не стала использовать виниловые обои, пластиковый плинтус, ламинированную столешницу, натяжные потолки. В квартире для съёма это вполне разумно с точки зрения эксплуатации и экономии».

Мария Соловьёва-Сосновик

При ремонте «под сдачу» редко кто озадачивается идеальным выравниванием стен. Но при этом в отделку закладывается двойная надежность. «Я редко использую кварцвиниловую плитку в хозяйских интерьерах, и почти всегда — в квартирах для аренды. Она переживает все: потопы, вечеринки, детей на самокатах. В интерьерах “для себя” предпочтительнее паркетная доска или хороший ламинат», — делится дизайнер Мария Зайцева.

К «неубиваемым» материалам относят коммерческий линолеум, кварцвинил, керамогранит, «антивандальные» обои под покраску, краски с возможностью мытья стен. Паркет на полу бывает только в высоком ценовом сегменте — но такие квартиры вообще не сильно отличаются от проектов «для себя».

Ольга Симагина

Антивандальные материалы часто недешевы, но выгодны — служат дольше и проще реставрируются. «Например, ПВХ-плитка на полу убивается очень тяжело и заменить её отдельную плашку гораздо проще, чем отреставрировать кусок дешёвого линолеума, — объясняет дизайнер Роман Купа. — Дорогая краска позволяет закрасить небольшой фрагмент стены без видимого перехода. То же касается и декоративной штукатурки. А попробуйте отреставрировать обои, даже дешёвые! Придётся переклеивать всю стену».

Максим Самсонов

На фото: в ванной этой квартиры в историческом центре Петербурга плиткой закрыта только та зона, куда летят брызги, остальная часть стен покрашена. Вместо душевой кабины установлена ширма

Оксана Олейник

«Существует отдельный запрос рынка на ремонт квартиры “под сдачу”, нам даже пришлось разработать отдельную комплектацию, — рассказывает Алексей Белый, сооснователь сервиса готовых ремонтов «Квадрим». — Обычно ремонт делится на два этапа: черновой — как для личной эксплуатации, и чистовой — когда материалы выбираем самые доступные. После съезда квартирантов хозяину достаточно сменить “оболочку” и снова получится качественная квартира. Рекомендуем: на стены — обои под покраску, плинтус пластиковый, ламинат 32 класса, двери — самые недорогие белые, потолок натяжной. При этом санузел желательно делать сразу как для себя. Переложить плитку будет долго, дорого и очень грязно».

Евгения Назарова

Мебель: ИКЕА и что еще?
Мебель в квартиры под сдачу подбирается по тому же принципу, что и отделка — дешево и практично. На кухнях — модули стандартного размера, чтобы можно было легко заменить фасады. Сами фасады обычно глянцевые, они дольше матовых сохраняют товарный вид. Кухни — с минимальным наполнением. Бытовая техника без «наворотов».

Диваны часто подбираются со съемными чехлами. Стеклянных поверхностей в мебели — минимум. Полки чаще всего открытые — экономия на фасадах. Нишу в прихожей закрывают просто плотной шторой. В санузлах зачастую душевая кабина без ванны.

Ольга Шангина

На фото: хозяйка этой квартиры в Замоскворечье давно занимается сдачей жилья в аренду. По ее словам, удобная кровать — то, на что в первую очередь смотрят потенциальные гости. Для проекта на фото кровать купили в ИКЕА. Белье хранится в антресоли строенного шкафа (его основная, нижняя часть открывается с другой стороны). Автор проекта: Ирина Носова

Aleksandra Nikulina

Мебель в квартиры под сдачу подбирается прочная, но бюджетная. «Обычно все просят обстановку из ИКЕА, — рассказывает дизайнер Ольга Поварова. — Но такую, чтобы ИКЕА была неузнаваемой».

ПО ТЕМЕ…
Вы ее не узнаете: ИКЕА в вашем доме

Houzz Россия

На фото: кухню в этой трехкомнатной «сталинке» (Тверской район Москвы) перенесли в нишу гостиной. Заметить ее непросто — пространство над столешницей скорее напоминает комнату. Фасады перекрасили в цвет стен. Автор проекта: CROSBY STUDIOS

Евгения Назарова

По словам дизайнеров, мебель в квартире под съем нередко обходится дороже отделки. «Порой хозяева пытаются пристроить сюда старую мебель с дачи. На этот случай у меня всегда есть под рукой краскопульт. Деревянные стеллажи, каркасы кроватей, тумбы прекрасно красятся», — рассказывает дизайнер Валерия Старкова.

Ольга Шангина

На фото: хозяйка этой квартиры в Замоскворечье нашла венские стулья для столовой в группе «Барахолка» на Facebook. «Стулья были в хорошем состоянии, разве что слегка потрепанные, но в этом есть свое очарование», — рассказывает она

С дешевыми кухнями из строительных гипермаркетов дизайнер Мария Устинова призывает быть осторожнее: «Я сама была когда-то арендатором в только что отремонтированной новехонькой “двушке”, где дверца под мойкой раскрошилась в районе петель буквально через месяц». В этом случае резонно заменить фасады в нижней линии кухни плотной текстильной занавеской. Также можно сэкономить на дверцах встроенного шкафа.

Екатерина Титенко

Как еще можно схитрить? Например, купить последние или выставочные образцы мебели и света — их продают со скидкой до 70%. Можно переделать старую мебель: перекрасить фасады, поменять ручки на более дорогие и эффектные. Сразу думайте про царапины и потертости: например, дерево под лаком ремонтируется сложнее и дороже, чем под краской.

Евгения Назарова

Дизайнер Мария Боровская замечает интересную тенденцию: в последнее время заказчики закупают в квартиры для долгосрочной аренды только ту мебель, что не движется — для кухни, ванных и гардеробных комнат. Движимую мебель люди часто имеют свою.

Ирина Сазонова

Больше света
Квартира под сдачу должна быть светлой — это базовое правило независимо от ценового сегмента. Светлые помещения нравятся всем. Но на электровыводах можно сэкономить.

Дизайнер Влада Загайнова вспоминает, как переделывала проект квартиры: в последний момент заказчик решил, что жить в ней не будет, а будет сдавать. От дизайнера требовалось упростить и удешевить проект. «Мы сразу отказались от заказной мебели, предусмотрели ниши для шкафов такого размера, чтобы в них поместились готовые шкафы из ИКЕА. Также не стали переносить электровыводы на потолке, просто закрепили подвес там, где нужно. Бра выбрали с подключением к розеткам, а не электровыводам».

Если ремонт косметический и штробить стены не хочется, можно использовать шинные системы, светодиодные ленты, LED на батарейках.

Максим Самсонов

Чтобы помещение под сдачу выглядело светлее и просторнее, дизайнеры рекомендуют не вешать плотных темных штор. Лучше выбрать светлый тюль, лен или римские шторы. Если квартира сдается посуточно, в спальне будут уместны шторы-блэкаут: отдыхающие днем отсыпаются.

Юлия Голавская

Хозяева этой квартиры любят голубой цвет, а дизайнер Юлия Голавская — межкомнатные окна, добавляющие света. Так в гостиной появилась голубая акцентная стена с фрамугой. Девушка, которая первой пришла на просмотр квартиры, сразу же её сняла

Евгения Назарова

На чем не экономить
Все, что касается электрики и сантехники, лучше сразу делать на совесть. «Менять трубы и провода в процессе эксплуатации — это расходы и “недополученные доходы”. Лучше сразу вложиться в качественные инженерные решения», — рекомендует дизайнер Инна Левашова.

Дизайн-студия «Уютная Квартира»

Не стоит экономить как на трубах, так и на самой сантехнике. Протечки воды — типичное явление в съемных квартирах. Дополнительная гидроизоляция и датчики протечек тоже лишними не будут. Стиральная машина — только с аквазащитой.

По словам дизайнера Марии Устиновой, большинство заказчиков это понимают и просят сразу ставить надежную сантехнику, урезая бюджет на мебель. Кстати, привлекательный вид унитазов и раковин — то, на что смотрят все потенциальные съемщики.

Ольга Шангина

Экономить или нет на черновой отделке, зависит от задачи. «Как правило, это или “дешево и сердито” или качественно, под хорошего квартиросъемщика и с прицелом на использование в будущем, например, детьми заказчика. Во втором случае более тщательно прорабатывается основа, чтобы потом можно было сделать “косметику” и все», — отмечает дизайнер Татьяна Лейтан.

Чем дешевле материал, тем выше должна быть квалификация отделочников. «Важный момент: если недорогие отделочные материалы попадут в хорошие руки, все будет хорошо. Если с ними будет работать непрофессионал, это крах», — уверен дизайнер Михаил Андреев.

Anna Chernyshova

На фото: в этом питерском проекте мокрую зону в санузле выложили плиткой в форме треугольников, сымитировав увиденный заказчиками узор. Для этого порезали недорогой керамогранит лазерной резкой. Автор проекта: Лидия Шаповалова

Наталия Куприянова

На что еще обратить внимание

Сдавать жилье арендаторам с животными бывает очень выгодно (мало предложений). Но сразу подбирайте правильную обивку или чехлы для мягкой мебели, напольное покрытие, на котором не остается царапин, и рулонные шторы. Да, шторы не должны собирать шерсть и манить своим видом обладателей когтей.
Если вы благосклонны к курильщикам, сразу ставьте хорошую вытяжку со сменными фильтрами. И, кстати, избавиться от неприятных запахов легче всего во время ремонта — в помощь блокирующие грунтовки и специальные краски.
Звукоизоляция, по мнению дизайнера Инны Левашовой, крайне желательна.
Если у вас принято отключать летом горячую воду, поставьте бойлер — он себя окупит.
Слабое место в квартире под сдачу — это внешние углы. Опытные дизайнеры укрепляют их при помощи алюминиевых плашек или уголков, утопленных в штукатурку.

Houzz Россия

За что дизайнеры любят и не любят проекты под сдачу
Ремонт для сдачи квартиры — это, как правило, минимальный бюджет и универсальный подход, в котором нет место человеку, а только — функциям. «Никто не хочет вкладывать деньги в качественный ремонт и мебель для квартиры, которую “все равно убьют”. Встает вопрос: а нужен ли в этом случае дизайнер, может, стоит обойтись хорошей бригадой ремонтников, а мебель купить уже в комплекте в эконом-магазине? Зачастую из-за экономии получается нечто, более похожее на евроремонт, а не на дизайнерскую работу», — говорит Ольга Кезикова.

Евгения Назарова

«Но как ни странно, именно в проектах квартир под сдачу клиенты легче идут на небольшие эксперименты, дизайнерские “фишки”, — рассказывает Марианна Досадина. — Однажды я делала проект большущей квартиры в центре. Заказчики надеялись сдавать ее экспатам. Я работала с этими людьми много лет, делала все их квартиры, дома, офисы. Но никогда, ни до, ни после, мне не давали такой свободы самовыражения, как в квартире под сдачу».

Ярослав

«Умный владелец понимает, что симпатичная уютная квартира, сделанная по проекту, сдастся быстрее и дороже, — делится архитектор Мария Михайлова. — И тут включается фантазия дизайнера: как в рамках небольшого бюджета сотворить нестареющий интерьер для воображаемого жильца? Профессионалу такие задачки позволяют выйти из зоны комфорта».

НАЙДИ СВОЕГО ДИЗАЙНЕРА ДЛЯ НОВОГО ПРОЕКТА>>>

Комментарии 15

cs53 cs53

1 г.

Автор этого текста глупый и бестолковый человек. не способный написать удобный для восприятия и понятный текст. надо начато с составления плана, а закончить демонстрацией текста какомуто адекватному знакомому . со временем будет лучше получаться. этот текст..,,,мусорный при этом сам вопрос вполне актуальный

Мария Platforma

3 г.

Проектировали квартиру для сдачи в аренду, визуализацию можно посмотреть в профиле, проект ЖК Фифти. При реализации проекта использовали более бюджетные материалы чем для квартиры для себя, но тоже качественные и эстетичные. В итоге получилась конфетка ) Постоянно приходят восторженные отзывы от заказчицы и ее гостей.

Andrey Ershov

6 л.

Главное определиться для какой категории "клиентов" вы сдаёте. Как показывает практика многих, самое выгодное - сдача без ремонта бригаде весёлых гастарбайтеров))) Но тут, уважаемые дизайнеры, ваши изыски не нужны. Как вариант, делать всё в европейском эконом-стиле.. Плитка на полу, стены с побелкой (фактурные) и потолок натяжной. Дешево и просто. И поверьте, большинство предложений на рынке далеки от того, что предлагается в этой статье)) Отдельно хочу заметить ярое желание арендодателей "запихать" в квартиру как можно больше "полезных вещей". С прицелом на то, что арендатор это оценит. В ход идёт хлам совершенно любого сорта) Главный принцип - "лишь бы было" . Лично я могу сказать, что практически любой арендатор оценит чистый ремонт и минимализм. Если ему что-то нужно, то сам может привезти или договорится о возможности приобретения "пополам". Вежливость и сговорчивость порой приносят хорошие плоды.