Дом: Когда выгоднее строить, когда — покупать и перестраивать

Пример с фото: дом на живописном участке элитной части Подмосковья (Рублёвское шоссе) — после и до реконструкции. Площадь дома увеличилась в два раза, полностью изменился фасад. Мы публиковали статью об этой реконструкции. Авторы архитектурного проекта: Иван Колманок и Александр Томашенко, бюро AI-architetcs











2. Если влюбились в место
Место для жизни выбирают сердцем. И тогда вкладываться в готовый дом или проект с нуля — нет разницы: люди подстраиваются под тот сценарий, который диктует участок.

Декоратор Мария Пасельцар: «Решиться на переделку готовы те, кто влюбляется в старинный дом, эмоционально привязывается к определённому месту, району».

На фото: дом в стародачном садовом товариществе. Место особенно дорого заказчику: дачи «основал» его дед, а сам он провёл детство на соседней улице. В 1960-е участки здесь выдавали работникам «Мосфильма»: земля, на которой теперь стоит энергоэффективный дом, раньше принадлежала известному кинооператору Леониду Косматову. Старую постройку на участке снесли









4. Если дом под реконструкцию 100–150 кв.м
Чем больше постройка, тем сложнее (дороже) обойдётся переделка, проще построить заново — в этом архитекторы единодушны.

Архитектор Владислав Шахов: «Готовый дом удовлетворяет почти все потребности только в эконом-сегменте, в котором ничего нового не придумать: участок 4–6 соток, стандартный набор помещений, ограниченный выбор материалов — но и здесь строить дешевле, чем покупать».

Архитектор Павел Герасимов: «Ко мне обратился заказчик, купивший четырёхэтажный дом. Но в процессе работы клиенту всё меньше и меньше нравился раскиданный по этажам функционал — владелец уже не молодой мужчина, а вписать лифт не представлялось возможным. К завершению проекта перестройки дома, со всеми сметами, он утвердился в мысли, что мы будем делать новый проект».

Архитектор Ярослав Усов: «Реконструкция почти всегда дороже нового строительства. Только в случае незначительных изменений перестройка оправдана. Скорее, это относится к косметическому ремонту».

Другое дело, если дом требует полной реконструкции либо приобретается коробка без окон и отделки. Демонтаж, вывоз мусора, замеры, проект, стройка, подбор материалов и мебели — иногда этот процесс растягивается на годы, за которые можно было бы построить два новых дома.

Архитектор Алексей Горчанюк: «Перестройка — это демонтаж и потом монтаж. Постройка нового — это только монтаж. Если брать за пример большие по площади здания, то все знают, что реконструкция в полтора раза дороже нового строительства».

6. Если нашли выгодное срочное предложение
Когда готовый дом продают срочно, его цена может оказаться ниже рыночной. Что, в конечном итоге, компенсирует переделку.

2. Когда дом — «кот в мешке»
Цена: Непредсказуемый бюджет на реконструкцию

Некоторые архитектурные бюро вообще не берутся за переделку готовых домов, особенно если на них нет технической документации. Неприятные моменты могут вскрыться уже в середине ремонта, а недостатки конструктива оказаться просто опасными. Например, при реконструкции дома на фото выяснилось, что его построили… без фундамента.

Дизайнер Евгения Матвеенко: «Из опыта: заказчики купили недостроенный дом, фактически каркас. Я заметила в документации много спорных моментов, сделали архитектурно-конструктивный анализ здания. Обнаружили, что в несущей стене уже после возведения делали проём без усиления. Перекрытия местами заходили на опорные стены всего на 5–10 см: это очень опасно. Укрепление — это непредвиденные большие вложения, о которых покупатель даже не задумывался».

Архитектор Роман Коротков: «Если перестройка связана с надстройкой этажа, могут быть проблемы. Необходимо заказать акты обследования несущей способности конструкций. Может выясниться, что надстройка либо невозможна, либо потребует усиления существующих конструкций».

Важно: Делайте оценку состояния дома с архитектором до покупки, а не после.

Компромисс: Строить новый дом, но по типовому проекту — чтобы не тратить время и деньги на проектирование. Но тогда с экстравагантными идеями вроде ванны с террасой придётся попрощаться. Есть и другие подводные камни.

Архитектор Елена Куртина: «Как правило, в типовых проектах начисто отсутствуют гардеробные, кладовые, прачечные, дополнительные санузлы. А дом в этом плане более требователен, чем квартира. Не будешь же каждый раз бегать в туалет на второй этаж и не поселишь престарелого родителя на мансарде».

ПО ТЕМЕ..
Как правильно: Выбрать готовый проект дома

Компромисс: Пристраивать, но не затрагивая дом. Автор этой пристройки на заднем дворе дома — Шамсудин Керимов, бюро Kerimov+Partners Architects. Хозяевам не хватало функционала дома, но конструктив не позволял никакого вмешательства. Архитектор предложил «оторвать» пристройку от дома: она совершенно независима, отстоит от основного дома на 2 м. Так что, если новая конструкция будет естественным образом “гулять”, она не потащит за собой дом.

Архитектор Юлия Клюева: «Ситуации скрытых дефектов в готовом доме встречаются достаточно часто. Например, через несколько лет эксплуатации начинает засорятся канализация и диагностика не даёт никаких результатов. Вопрос не решается никаким способом, кроме как делать демонтаж перекрытий, чтобы понять проблему. Или проект электрики отсутствует, а часть розеток перестаёт работать».

Дизайнер Илья Насонов: «Во вторичном жилье всегда скрываются риски. Основные — в инженерных коммуникациях. Помогут только здравый смысл и расчёт, аудит перед покупкой и анализ возможных рисков» .

Важно: Степень вмешательства может быть различной. Заранее оцените состояние дома вместе с приглашённым специалистом (архитектором).

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Недавно купили готовый дом и сэкономили? Расскажите, как считали выгоду — дополните нашу статью в комментариях