Очевидно, что с реконструкцией Москвы, например, все малопредсказуемо. Однако имея во дворе на пустыре хилый домишко, лучше не рисковать — велика вероятность, что на его месте вырастет многоэтажный монстр. А вы получите ту самую стену или соседские окна в окна.

Что хорошо:

• Когда комната — прямоугольник по золотому сечению или не длиннее, чем два квадрата. Это находка!
• Чем меньше несущих стен и несущих колонн, тем больше потенциальных вариантов перепланировки. Но, еще раз повторюсь, лучше проконсультироваться с опытным специалистом — возможно, у квартиры есть потенциал.

• Обратите внимание на то, чтобы между кухней и гостиной не было несущей стены. Сделать проем в несущей стене возможно, но это несет за собой серьезные конструктивные расходы и траты. Хотя, возможно, вы категорический противник таких объединений.

Совет: Обратитесь к дизайнеру за консультацией в момент подбора квартиры. Откровенно плохих исходных планировок не так много, хороший дизайнер почти всегда может вытянуть даже заведомо провальную. Не обязательно нанимать дизайнера на полный цикл — профессионал с опытом видит плюсы и минусы планировочных решений сразу. А учитывая жесткость того же столичного законодательства, легальных вариантов вероятной перепланировки им будет предложено НЕмного.

В ВАШЕМ ГОРОДЕ…
► Найдите дизайнера на Houzz в вашем городе — закажите собственный проект

Важно: То, что нарисовано в брошюре застройщика и то, что обозначено на планах БТИ — порой две большие разницы. Для серьезной работы с квартирой вам нужен именно план БТИ. Если вы покупаете квартиру на стадии «котлована», могут случиться казусы.

Расскажу недавний случай. Заказчики приобрели квартиру в по-настоящему хорошем комплексе в центре Москвы. Та часть квартиры, где утреннее солнце и выигрышный вид из окна, изначально предполагалась как спальная зона. Сама по себе квартира большая, много нежилых пространств, холлов, гардеробных, кладовых. По текущему законодательству, на первый взгляд, удавалось исправить недочеты планировки и исполнить мечту заказчиков о солнечных семейных завтраках.

Но тут мы получили план БТИ. И на нем (внимание!) были обозначены только зоны кухни и санузлов. А вся остальная площадь квартиры значилась как жилая. Иными словами, на плане БТИ отсутствовали все гардеробные и чуланы, а были обозначены лишь санузлы, кухня, коридор и три гигантских комнаты. Так называемая свободная планировка сразу «убила» большинство законных вариантов возможной перепланировки. Это на месте бывшей кухни всегда можно сделать кабинет (спать в собственном кабинете вам никто запретить не может). А вот подвинуть кухню «куда угодно» не получится!

К счастью, коридор набрал необходимые 5 кв.м, которые дали возможность разместить кухню-нишу. Так, что формулировка «свободная планировка» отнюдь не всегда к добру. И чем больше у вас официально нежилых помещений на официальном плане БТИ, тем шире пространство для маневра (законных вариантов перепланировки).

Представьте себе, например, что ваша будущая кухня шириной 60 см плюс 3 см на выравнивание, а ее высота 91 см плюс стяжка и финишное покрытие (примерно 10–12 см в новостройках).

А теперь прикиньте, удастся ли разместить кухню под окном. Ну как, встанет? Если меньше 100–112 см от чернового пола, то вряд ли — гарнитур будет перекрывать раму окна. То же касается «несуразных выступов» (в районе окна они не редкость).

Недавно мне впервые досталась в работу квартира, где над окнами вообще не было перемычек (примерно как в проекте на фото) — окно и сразу плита перекрытия. Это накладывает значительные ограничения на использование декоративной лепнины, карнизов для штор, встроенных светильников. Не самое важное, но и приятного мало.

Хуже, если бы вы захотели в подобном случае разместить канальные кондиционеры для разводки воздуха, тогда вам потребуется притолока минимум 20–25 см, а это уже решающий момент.