Объясняет юрист: Почему проем в капстене не прорубить, как раньше

Есть одна деталь: в некоторых квартирах от МНИИТЭП встречаются уже заложенные проектировщиком места с утоньшением — они выглядят как ниши в размер дверного проема (на фото). На строительном сленге называют «вафли» или проектные ниши.

Если такой фальшпроем, как на фото, обнаружился в вашем доме, — его допустимо демонтировать. Но четко по обозначенному проектировщиком контуру (и, естественно, после согласования проекта перепланировки).

Пример из практики: в прошлом году у меня были заказчики, которые мечтали сделать широкий проем из гостиной в кухню (видели у друзей аналогичный вариант, как в примере на фото).

Но дом был как раз такой, сданный в 2010 году — пришлось клиентов отговаривать. В результате мы сделали кухню изолированной. Зато получилось эффектно оформить вход в гостиную, сделав симметричные проемы в перегородке между прихожей и гостиной. Заказчики были в восторге: получилось даже лучше — законно и безопасно.

МОЖНО: если дом кирпичный
Проем в капитальной стене кирпичного дома можно согласовать и выполнить при соблюдении ряда условий.

1. Проем должен находиться на расстоянии не менее 400 мм от существующего проема или края стены.
2. Простенок в 400 мм нужно будет затянуть специальной усиленной металлической обоймой.
3. Ширина проема может быть от 900 до 1200 мм.
4. Чем выше этаж, тем больше может быть проем (но все равно цифры находятся в указанном диапазоне, речь лишь о том, что на пятом этаже это будут условные 900 мм, а на 12-м уже можно думать про 1100 мм).

Комментарий юриста: «Часто внутри кирпичных стен есть вентиляционные каналы — вот их точно нельзя перерезать или сужать. Такую перепланировку не согласует никто, и это нужно учитывать в кирпичном доме».

МОЖНО: если дом монолитный
Проем в капитальной стене монолитного дома можно согласовать и выполнить при соблюдении ряда условий.

1. Место проема должно рассчитываться индивидуально и согласовываться с автором проекта дома.
2. Чем выше расположена квартира, тем шире может быть проем.

Комментарий юриста: «Конструкция монолитных домов позволяет делать проемы в тех местах, где они не были изначально запланированы застройщиком, в том числе в капитальных стенах. Но согласовываться они должны индивидуально с застройщиком дома, так как монолитные дома чаще строятся по авторским проектам».

На практике: металлическое усиление стены до отделки выглядит примерно так, как на этом фото. Как его обыграть в дизайне?

► Обшить примыкающие стены гипсокартоном и замаскировать каркас.

► Торцевые поверхности стен просто оштукатурить, сделав на них частые насечки болгаркой, либо по стальной сетке — тогда усиленный проем будет выглядеть как обычный. Если строители грамотные, то никакой маскировки мебелью или декором не потребуется.

► Прямоугольный проем тоже несложно отделать, используя стандартные комплектующие для межкомнатной двери — коробки и деревянные наличники. Для обрамления проема лучше всего подойдут так называемые телескопические системы с пазогребневым соединением, позволяющим избежать зазоров между наличником и доборной планкой.

Что делать, если проем «достался в наследство» от прежних хозяев
Например, его заложили и заклеили обоями — так бывает.

Шаг 1: Выясните, согласован ли проем: для этого посмотрите, есть ли он на плане БТИ (его вам должны были передать при покупке квартиры). Скорее всего, хозяева либо сами не знали о существовании незаконного проема, либо не заморачивались с согласованием.

Шаг 2: Закажите техническое заключение
Его можно сравнить со снимком, который делает стоматолог перед тем, как прикрыть дырку в зубе. Странно просто так «накладывать пломбу», не разобравшись в ситуации. Да и «незалеченный кариес» рано или поздно заболит — умнее залечить его, пока он не доставляет хлопот.

То же и со стеной: нужно, чтобы профессионалы оценили состояние конкретно вашей конструкции и сделали расчет необходимого ей усиления.

Хотите оставить чужой проем — согласуйте перепланировку
Если проем допустимой ширины и в допустимом месте, то узаконить перепланировку будет чуть проще: нужно обратиться в Жилинспекцию и в организацию, которая является автором проекта дома (документацию должны выполнять именно авторы проекта в данном случае).

Готовьтесь к тому, что сам проект будет довольно дорогим (от 100 тысяч рублей). Плюс, скорее всего, придется заплатить штраф за незаконную перепланировку (2500 рублей) — ведь по нашим законам с момента покупки квартиры ответственным лицом за все манипуляции (в том числе и уже произошедшие) становится новый собственник.

Если по заключению у вас «плохой проем»
Например, он оказался в неположенном месте или недопустимой ширины. Согласовать его вряд ли удастся — в этом случае автор проекта дома откажет в выполнении документации, а без нее снять предписание Жилищной инспекции невозможно.

Если попросту игнорировать это предписание, то Жилинспекция отправит дело на рассмотрение в суд, который может и вовсе выставить квартиру на торги: такие прецеденты в практике наших партнеров по согласованию уже были. В итоге приходится правдами и неправдами упрашивать автора проекта дома выполнить соответствующую проектную документацию.

Так как автор проекта дома является монополистом (документацию должен выполнить именно он), он волен выставить за свои услуги в таком сложном случае любую цену. На практике людям, чтобы снять предписание, приходилось платить за документацию от 500 тыс. до 1 млн рублей. И при этом еще выполнять дополнительное усиление конструкции и закладывать проем, переделывая дорогостоящий ремонт.

Какой из этого вывод: при покупке квартиры (особенно в панельных домах) сверяться с планом БТИ.

Повторимся кратко

1. По типу дома: если дом московский, панельный и сдан в 2007 году и позже — проемы в несущей стене однозначно запрещены. В кирпичных и монолитных домах проемы сделать проще, однако и они требуют согласования.

2. По этажности: нельзя делать проемы в капитальных стенах, если квартира находится на первом или втором этажах.

3. По размеру: габариты и положение проема в несущей стене необходимо предварительно согласовать через Мосжилинспекцию. В большинстве случаев проем должен быть не шире 1100 мм и располагаться на расстоянии 1000 мм от угла или внешней стены.

4. По закону: для согласования перепланировки нужен проект усиления и акты скрытых работ. За такими расчетами и актами следует обращаться к специалистам со СРО. Без этих бумаг узаконить проект невозможно.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Среди наших читателей много практикующих дизайнеров — делитесь примерами проектов, в которых проемы в капстене были необходимы. Всем будет интересно!