Как действовать тем, кто решился на сложный ремонт, а перепланировку планирует согласовать потом, постфактум. Или по неосторожности приобрел жилье с ремонтом, на который не было предварительно получено разрешение. Можно ли вообще узаконить перепланировку задним числом?
► От редакции: все интерьеры, использованные для иллюстрации в этой статье, прошли процедуру законного (предварительного) согласования перепланировки. Но это не означает, что вы можете просто повторить решение с фото, не запрашивая разрешение Жилинспекции.
Что такое незаконная перепланировка?
Юристы так называют самовольный ремонт, выполненный с существенным переустройством исходной перепланировки, на который НЕ было выдано разрешение надзорных органов (Госжилинспекции и БТИ). Часто такие перепланировки проходят с нарушением нормативов и потому караются.
Самые страшные последствия незаконной перепланировки — это частичное или полное обрушение жилого здания; нарушение работы систем коммуникаций многоквартирного дома; промерзание / плесень / отсутствие вентиляции в помещении, что ведет к ухудшению условий жизни.
Я ничего плохого не сделал, нормативы не нарушил — надо ли согласовывать?
Даже если проведенная перепланировка, на ваш взгляд, не влияет на технические характеристики жилья и дома в целом, согласовывать ее все равно нужно. Зачем?
- Убедиться, что опасности для вас и соседей перепланировка действительно не несет (иногда наше самое безобидное, казалось бы, действие может существенно ухудшить условия проживания в соседних квартирах).
- Чтобы не снизить цену квартиры. Несогласованная перепланировка уменьшает рыночную стоимость жилья минимум на 10%. К тому же на него практически невозможно получить ипотечный кредит. А значит, продать квартиру будет сложнее.
- Чтобы избежать санкций от жилинспекции или других надзорных органов.
Как узнают, что я сделал перепланировку? Даже о самой филигранной перепланировке рано или поздно узнают. Вариантов, как это может случиться, несколько.
- Сообщат недовольные перфоратором соседи. По статистике, соседские жалобы — самый распространенный вариант оповещения надзорных органов.
- Во время плановой проверки общедомовых коммуникаций специалист БТИ обнаружит несоответствие расположения отопительных приборов или воздуховода планам БТИ.
- Во время проверки из-за любой аварии в доме. При этом значительная вина за происшествие будет возложена на собственника «незаконной» квартиры, даже если он в случившимся не виноват (это повлечет дополнительные штрафы).
- При аварии в самой квартире.
- В процессе предпродажной оценки квартиры риелтором, который может уведомить о нарушениях жилинспекцию.
Что грозит владельцам квартиры с несогласованной перепланировкой
Ответственность за нарушение закона всегда несет собственник квартиры — тот, кто выполнил ремонт или приобрел жилье с незаконной переделкой. Наказание может быть разным.
► Штраф. 2000 рублей для физического лица, 300 000 рублей — для юридического.
► Предписание вернуть помещение в исходное состояние (такое часто приходится исполнять собственникам, затонувшим общедомовые коммуникации или несущие конструкции).
► Лишение права собственности на жилье.
► Запрет на выезд за границу.
Алгоритм «наказания» универсален для всех типов нарушений по части перепланировки. Порядок шагов следующий:
- Жилинспекция выписывает штраф за самовольную перепланировку (в регионах это могут делать органы местного самоуправления или региональный БТИ).
- После уплаты штрафа и передачи пакета документов в БТИ собственник получает новый техпаспорт на квартиру с новыми границами помещения.
- Если перепланировка несовместима с требованиями закона и нарушает все нормативы, то жилинспекция вместе со штрафом выписывает предписание вернуть квартиру в исходный вид (до ремонта и перепланировки). Предписание выдается до трех раз.
- Если собственник игнорирует все предписания, дело передается в суд, где владельца лишают права выезда за границу.
- Если в процессе рассмотрения дела судом собственник продолжает уклоняться от исполнения предписаний, он лишается права собственности на жилье.
Самые рискованные нарушения Если их выявляют, гарантированно требуют вернуть квартиру в исходное состояние (как изображено в техпланах).
- Перепланировка с нарушением целостности несущих конструкций (в Москве были случаи, когда в результате неверной и несогласованной перепланировки перекрытие падало на квартиру соседей снизу).
- Перевод жилого помещения в нежилое (квартира на первом этаже без разрешения стала салоном красоты).
- Работы с участием общедомового имущества, например, урезание каналов вентиляции.
- Перенос радиаторов на территорию балкона / лоджии.
- Присоединение к комнате лоджии или жилой комнаты с газифицированной кухней.
- Штробление стен под электропроводку с нарушениями.
Как согласовать перепланировку «задним числом»?
В некоторых случаях можно попытаться согласовать уже произведенную перепланировку и тем самым сделать ее законной. При этом алгоритм будет отличаться от схемы согласования перепланировки до изменений. Процедура одинакова для любых собственников жилья — и сделавших перепланировку, и купивших «незаконную» квартиру.
Фото с сайта ads-5.ru
ШАГ 1: Запросите архивную копию техпаспорта БТИ
Важно: Многие по незнанию начинают процесс согласования с запроса стандартного паспорта БТИ, который применяется при легальной перепланировке. Но в данном случае это ошибка: квартиру посетит техник из БТИ и начертит красные линии на плане. Сдавать на согласование только технический паспорт в красных линиях нельзя: жилинспекция не сможет вынести решения, так как понятно, что стало после, но не понятно, что было до перепланировки.
Все свои услуги БТИ оказывает на платной основе и с рядом нюансов. Расскажу на примере Москвы.- Если дом стоит на учете в МосгорБТИ, нужно заказать там архивную копию с видом квартиры до перепланировки. И вызвать специалиста, чтобы получить паспорт БТИ с видом квартиры после перепланировки в красных линиях. Стоимость документов около 20 000 рублей в зависимости от площади помещения.
- Если дом не стоит на учете в МосгорБТИ, то техпаспорт БТИ с видом квартиры до перепланировки можно заказать по плану от застройщика в АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» или в МосгорБТИ. Техпаспорт с видом квартиры после перепланировки изготовят на основании выхода техника. Услуги стоят порядка 30 000 рублей в ценах 2020 года.
Фото с сайта egrnka.ru
Чтобы не тратить время на оформление технического паспорта БТИ с проведением обследования квартиры, можно заказать архивную копию поэтажного плана с экспликацией помещений. Сделать это можно в Федеральном БТИ или через агентство по согласованию перепланировок с доступом СРО.
По итогам первого этапа у вас на руках окажется комплект документов. Это информация о доме (2–3 листа); план этажа, на котором выделена ваша квартира (1 лист); экспликация с указанием площади помещений (1 лист).
Цена услуги: порядка 20 000 рублей.
Время: от 7 до 14 рабочих дней.
Фото с сайта evdom.ru
ШАГ 2: Закажите техническое заключение (ТЗ)
Такой документ о состоянии несущих конструкций разработает любая проектная организация с доступом СРО.
Цена услуги: примерно 25 000 рублей.
Время: 14 дней.
ШАГ 3: Получите выписку из ЕГРН
Выписка называется «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости и правообладателях». Сделать запрос нужно через МФЦ.
Цена услуги: госпошлина составит 350 рублей.
Время: до 9 рабочих дней.
Фото с сайта tbti.ru
ШАГ 4: Отправьте документы на согласование в жилинспекцию
Сделать это можно через портал «Госуслуги».На проектной документации должна стоять электронная цифровая подпись, которая есть только у организаций с лицензией СРО.
Важно: Примерно через 30 рабочих дней вы получите постановление о штрафе, который важно вовремя оплатить. В противном случае ваше дело будет передано в суд, что может грозить потерей права собственности на жилье.
ШАГ 5: Дождитесь инспекции ГЖИ
Если перепланировка проведена в рамках закона, инспектор сверит техническое заключение по ранее выполненным работам с фактической планировкой. И в случае соблюдения нормативов выдаст акт о завершенном переустройстве.
Цена услуги: бесплатно.
Время: около 1,5 месяцев.
ШАГ 6: Вызовите техника БТИ
Для этого оформите заявку в БТИ, предоставив копию акта о завершенном переустройстве. После этого к вам в квартиру направят техника-обмерщика. На основании сделанных им обмеров выпустят новый техпаспорт с указанием границ помещений.
Цена услуги: примерно 20 000 рублей.
Время: 3 недели.
Согласование перепланировки можно получить специализированному агентству с доступом СРО. Так можно сэкономить не только время (до двух месяцев), но и деньги. Средняя стоимость услуги в Москве — примерно 50 000 рублей. Самостоятельное согласование обойдется дороже.
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Если вам приходилось оформлять перепланировку «задним числом», поделитесь опытом. Расскажите, сколько времени у вас заняло согласование и с какими сложностями пришлось столкнуться в процессе
![Объясняет юрист: 9 [почти] невозможных для квартиры «хотелок»](https://static.flatica.ru/images/9550904.jpg)
Костя Кирчо
4 г.