Новая тенденция на вторичном рынке жилья — квартиры, готовые к проживанию (с мебелью, техникой): въезжай и живи. Объясняем, как не стать жертвой «маскировочного» предпродажного ремонта. И купить квартиру, которую действительно не придется ремонтировать в ближайшие несколько лет.
ПЕРЕЕЗД НАЛЕГКЕ
Еще лет пять назад продажа квартиры с обстановкой, в состоянии «можно жить», была довольно редким событием. Риелторы утверждали, что вложения в предпродажный ремонт никогда не окупятся, поэтому рекомендовали продавцам выносить все, оставляя голые стены: все равно покупатель наклеит обои по вкусу и переедет со своей стиральной машиной. Но жизнь меняется, поведение и спрос покупателей тоже.
Недавно моя знакомая продала ухоженную «однушку» и купила с доплатой «двушку» — с полной обстановкой, вплоть до чашек, подобранных в цвет штор. Переезжала только с чемоданами одежды и детских вещей. Все уместилось в не самом вместительном хэтчбеке, даже грузчиков вызывать не пришлось. «Теперь все, кого я знаю, так переезжают», `— пояснила знакомая.
Еще лет пять назад продажа квартиры с обстановкой, в состоянии «можно жить», была довольно редким событием. Риелторы утверждали, что вложения в предпродажный ремонт никогда не окупятся, поэтому рекомендовали продавцам выносить все, оставляя голые стены: все равно покупатель наклеит обои по вкусу и переедет со своей стиральной машиной. Но жизнь меняется, поведение и спрос покупателей тоже.
Недавно моя знакомая продала ухоженную «однушку» и купила с доплатой «двушку» — с полной обстановкой, вплоть до чашек, подобранных в цвет штор. Переезжала только с чемоданами одежды и детских вещей. Все уместилось в не самом вместительном хэтчбеке, даже грузчиков вызывать не пришлось. «Теперь все, кого я знаю, так переезжают», `— пояснила знакомая.
Почему квартиры с обстановкой выгодно покупать?
- Если квартира приобретается в ипотеку, выгоднее взять ее сразу с ремонтом и мебелью: ипотечный кредит дешевле потребительского (который придется брать на покупку недостающей меблировки, техники и пр.).
- В такую квартиру можно переехать сразу — не нужно платить за съемное жилье на время ремонта.
- Не нужно перевозить тяжелую мебель и технику из старой квартиры — на время, пока не приобрели новую обстановку.
4. Можно сэкономить время, но при этом купить вариант с качественным дизайнерским ремонтом — «в обычной жизни» на него может банально не хватать времени. Так, квартира на фото выше была куплена «в бетоне» и отремонтирована с интерьерным дизайнером для последующей продажи.
О ПРОЕКТЕ С ФОТО…
Houzz тур: Квартира, которую отремонтировали для продажи
О ПРОЕКТЕ С ФОТО…
Houzz тур: Квартира, которую отремонтировали для продажи
Почему квартиры «въезжай и живи» выгодно продавать?
- Такую квартиру можно продать быстрее — она выглядит более привлекательно, чем пустая.
- «Жилую» квартиру можно продать дороже — людям, которые покупают квартиру под сдачу или на ипотечные деньги. Они готовы немного переплатить, чтобы сдавать дороже или не жить в разрухе.
РЕМОНТ ИЛИ ХОУМСТЕЙДЖИНГ?
Казалось бы, найти квартиру, которая вам подходит, да еще и в состоянии «заезжай хоть завтра» — настоящая удача для покупателя. Но не стоит радоваться и брать не глядя. Сначала проверьте, как именно готовили квартиру к продаже. Если в ней сделан хоумстейджинг — это одно. Если ремонт — совсем другое. Вот, в чем отличия.
► Хоумстейджинг — это предпродажная подготовка квартиры, направленная на создание красивой «картинки». Его цель — привлечь внимание потенциального покупателя к фото в объявлении, «заманить» на просмотр и создать первое позитивное впечатление.
ПРОЕКТ С ФОТО…
До и после: Предпродажная переделка квартиры за 150 000 ₽
Казалось бы, найти квартиру, которая вам подходит, да еще и в состоянии «заезжай хоть завтра» — настоящая удача для покупателя. Но не стоит радоваться и брать не глядя. Сначала проверьте, как именно готовили квартиру к продаже. Если в ней сделан хоумстейджинг — это одно. Если ремонт — совсем другое. Вот, в чем отличия.
► Хоумстейджинг — это предпродажная подготовка квартиры, направленная на создание красивой «картинки». Его цель — привлечь внимание потенциального покупателя к фото в объявлении, «заманить» на просмотр и создать первое позитивное впечатление.
ПРОЕКТ С ФОТО…
До и после: Предпродажная переделка квартиры за 150 000 ₽
Один мой коллега долго и безуспешно продавал доставшуюся в наследство хрущевку с дизайном в стиле «бабушкин ремонт». Но по объявлению никто не звонил. Хотел по старинке вынести всю мебель и оставить голые стены. Риелтор его остановил. Сказал: хлам вынести, старый сервант и холодильник оставить, все отмыть, дощатые полы, двери и окна — освежить новой краской поверх старой, сделать фотосессию. В объявлении честно написали, что квартире требуется ремонт, но жить или сдавать в аренду можно.
Итог: два потраченных выходных, три дня ежедневных визитов — квартира ушла без торга и по цене выше первоначальной.
О ПРОЕКТЕ С ФОТО…
До и после: Как за неделю изменилась квартира для сдачи в аренду
Итог: два потраченных выходных, три дня ежедневных визитов — квартира ушла без торга и по цене выше первоначальной.
О ПРОЕКТЕ С ФОТО…
До и после: Как за неделю изменилась квартира для сдачи в аренду
Приметы хоумстейджинга
► Личный опыт: Как подготовить квартиру к фотосъемке
► Как подготовить квартиру перед продажей или сдачей
- Красивые фото. На них квартира выглядит жилой (например, на столе стоит ваза с яркими фруктами), но при этом в кадре нет личных вещей хозяев — никаких полотенец или «Фейри» на кухне.
- В квартире нет залежей старых вещей и связанных с ними застарелых запахов быта.
► Личный опыт: Как подготовить квартиру к фотосъемке
► Как подготовить квартиру перед продажей или сдачей
- Сантехника и электрика приведены в порядок. Краны не капают, розетки не искрят, провода не торчат — неисправные коммуникации всегда нервируют покупателя, поэтому их чинят в первую очередь.
- Кухня обустроена, мебель в хорошем состоянии, есть вся необходимая бытовая техника (холодильник, стиральная машина). Именно это — после видов из окон — привлекает покупателя больше всего.
- В квартире есть шкафы и другие места для хранения. А вот кровати, как «личные» вещи, покупатели от прежнего ремонта оставляют редко.
► Предпродажный ремонт
Косметический ремонт, направленный на сокрытие недостатков продаваемой квартиры. Делается, как правило, в двух случаях.
Косметический ремонт, направленный на сокрытие недостатков продаваемой квартиры. Делается, как правило, в двух случаях.
- Квартира аварийная (например, после пожара или потопа).
- Квартира, «убитая» несколькими поколениями не слишком аккуратных жильцов или арендаторов.
Признаки маскировочного ремонта
- Подвесные или натяжные потолки (если это дом старого фонда, то почти наверняка он скрывает обсыпавшийся и потрескавшийся старый потолок).
- Ламинат или линолеум, постеленный поверх старого пола (легко обнаруживается по отсутствию просветов под дверями).
- Новые сантехприборы, но при этом старые трубы (сантехнику часто меняют и в рамках предпродажной подготовки).
- Характерные запахи затхлости и старой квартиры вкупе с запахом недавнего ремонта.
Сколько стоит обстановка
Квартиры с «нагрузкой» в виде обстановки обычно стоят дороже свободных. Разница в цене зависит от количества и состояния мебели, техники и аксессуаров. Как правило, все предметы продаются по ценам комиссионного магазина — от 1/2 до 1/5 стоимости новых. То есть обстановка оценивается дешевле, чем в нее вложено. Правда, если собственник пользовался данной квартирой несколько лет, то он не в убытке.
Квартиры с «нагрузкой» в виде обстановки обычно стоят дороже свободных. Разница в цене зависит от количества и состояния мебели, техники и аксессуаров. Как правило, все предметы продаются по ценам комиссионного магазина — от 1/2 до 1/5 стоимости новых. То есть обстановка оценивается дешевле, чем в нее вложено. Правда, если собственник пользовался данной квартирой несколько лет, то он не в убытке.
Как не остаться с носом
Непредвиденные и конфликтные ситуации при покупке и продаже жилья случаются сплошь и рядом. Вот типичный случай: чтобы удержать «почти готового» покупателя, продавец великодушно обещает подарить новую кухню, оставить стиральную машину и мебельный гарнитур. Но когда дело подошло к сделке и покупатель уже внес задаток, ему предлагают приобрести имущество за дополнительную плату. Либо просто вывозят на дачу.
Гарантировать, что в вашем конкретном случае обойдется без сюрпризов, не сможет никто, поэтому нужно постараться максимально обезопасить себя.
Непредвиденные и конфликтные ситуации при покупке и продаже жилья случаются сплошь и рядом. Вот типичный случай: чтобы удержать «почти готового» покупателя, продавец великодушно обещает подарить новую кухню, оставить стиральную машину и мебельный гарнитур. Но когда дело подошло к сделке и покупатель уже внес задаток, ему предлагают приобрести имущество за дополнительную плату. Либо просто вывозят на дачу.
Гарантировать, что в вашем конкретном случае обойдется без сюрпризов, не сможет никто, поэтому нужно постараться максимально обезопасить себя.
- Четко договоритесь о наличии и стоимости обстановки еще до сделки.
- Зафиксируйте все договоренности относительно дальнейшей судьбы оставляемого имущества. Лучший способ — сфотографировать все предметы, прописать их стоимость и заверить у продавца.
- Проследите, чтобы во время сделки «передача» мебели и техники была официально оформлена.
К сожалению, у риелторов нет единого стандарта, как оформлять «бонусы» в виде ремонта или предметов обстановки. В одних случаях имущество фигурирует в составе акта приема-передачи, в других — обозначается в предварительном договоре (авансовом соглашении). Но все это скорее психологические, чем юридические меры.
Иногда риелторы предлагают оформлять договор дарения вещей с перечнем — с условием, что он вступает в силу после перехода прав собственности. Правда, сделки дарения тоже легко оспариваются в суде. Поэтому единственной гарантией от неприятностей остается порядочность продавца.
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Расскажите, приходилось ли вам покупать или продавать квартиру с обстановкой. Какие проблемы у вас возникли? Что бы вы посоветовали людям, оказавшимся в вашей ситуации?
Иногда риелторы предлагают оформлять договор дарения вещей с перечнем — с условием, что он вступает в силу после перехода прав собственности. Правда, сделки дарения тоже легко оспариваются в суде. Поэтому единственной гарантией от неприятностей остается порядочность продавца.
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Расскажите, приходилось ли вам покупать или продавать квартиру с обстановкой. Какие проблемы у вас возникли? Что бы вы посоветовали людям, оказавшимся в вашей ситуации?
Tatiana Rybakova
5 л.