Покупка квартиры под реконструкцию и капремонт — увлекательный проект, возможность сделать необычное жилье в уникальной локации. Но нужно быть готовым, что покупка убитой «вторички» может обернуться проблемами. Какими именно и как их избежать?
Изучите район
Начните с информации из открытых источников. Здесь общих правил нет, все средства хороши: от измерения на «гуглокартах» расстояний до интересующих вас объектов (школы, торговые зоны, остановки транспорта) до мониторинга новостей в группах жителей жилого комплекса / района в соцсетях.
Если на территории намечается новое строительство или реновация, внимательно изучите градостроительную документацию. Как минимум — информацию о публичных слушаниях и местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти документы есть (по крайней мере, должны быть) на официальных сайтах муниципальных образований. Так вы снизите риск в обозримом будущем получить вместо деревьев за окнами частокол высокоэтажной застройки или торговый центр.
Начните с информации из открытых источников. Здесь общих правил нет, все средства хороши: от измерения на «гуглокартах» расстояний до интересующих вас объектов (школы, торговые зоны, остановки транспорта) до мониторинга новостей в группах жителей жилого комплекса / района в соцсетях.
Если на территории намечается новое строительство или реновация, внимательно изучите градостроительную документацию. Как минимум — информацию о публичных слушаниях и местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти документы есть (по крайней мере, должны быть) на официальных сайтах муниципальных образований. Так вы снизите риск в обозримом будущем получить вместо деревьев за окнами частокол высокоэтажной застройки или торговый центр.
Вам уже известен адрес дома? Посмотрите информацию о нем на официальных сайтах региональных операторов капремонта. Узнаете год постройки здания и какие виды работ по ремонту общего имущества (фасады, лифты, кровля, стояки отопления и водоснабжения) запланированы на ближайшее время.
Приезжайте на просмотр заранее
Пройдитесь по дому, оцените подъезд, состояние лифтов, шумы и запахи на площадке. Сделать это можно и после осмотра квартиры, но лучше все же до него. Возможно, увиденное отобьет все ваше желание поселиться именно здесь.
На что же прежде всего обратить внимание?
Места общего пользования. Зашли в подъезд — обязательно принюхайтесь. Ветхий и неблагополучный дом выдают запахи плесени, подвальных испарений, застарелые ароматы быта.
Пройдитесь по дому, оцените подъезд, состояние лифтов, шумы и запахи на площадке. Сделать это можно и после осмотра квартиры, но лучше все же до него. Возможно, увиденное отобьет все ваше желание поселиться именно здесь.
На что же прежде всего обратить внимание?
Места общего пользования. Зашли в подъезд — обязательно принюхайтесь. Ветхий и неблагополучный дом выдают запахи плесени, подвальных испарений, застарелые ароматы быта.
Соседи. Получить о них представление стоит даже раньше, чем познакомиться с владельцами / продавцами квартиры. Ведь хозяева съедут, а соседи останутся. Поэтому перед осмотром жилья пройдитесь по лестнице вверх или вниз — оцените состояние лестничных площадок и дверей. А после, если вы остановили свой выбор на этой квартире, постарайтесь познакомиться с соседями лично, расспросить их об обстановке в доме. Ведь может оказаться, что одна неблагополучная коммуналка или жилец со сложным характером устраивают невыносимую жизнь всему подъезду.
Возможность перепланировки. Почти все, кто планирует масштабный ремонт в купленной квартире, хотят сделать пространство максимально удобным. Чаще всего речь идет о расширении кухни, переносе и установке дополнительного санузла. Но не везде задуманное можно осуществить. Хотя единого регламента перепланировок в России нет, некоторые изменения не разрешат нигде. Например:
ПО ТЕМЕ…
Перепланировка квартиры: Что можно, а что нельзя
- устройство санузлов над кухнями и жилыми комнатами;
- размещение кухонь над жилыми комнатами или расширение за счет жилых комнат.
ПО ТЕМЕ…
Перепланировка квартиры: Что можно, а что нельзя
Конструктивный тип дома. Кирпичные стены и железобетонные перекрытия — это всегда хорошо. Перекрытия по деревянным и металлическим балкам (в основном это довоенные и дореволюционные дома), а также стены из любого материала, если это не керамический кирпич — повод для будущей технической экспертизы.
Где получить информацию о технических характеристиках квартиры?
В техническом паспорте объекта, кадастровом паспорте или любом подобном архивном документе, если он есть у хозяев, можно найти сведения о конструктивном типе дома, материале стен и перекрытий, степени износа, а также наличии / отсутствии перепланировок.
Если хозяева не имеют привычки хранить устаревшие документы, — не страшно. Нужно заказать в Росреестре выписку «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Там все обозначенные сведения тоже есть.
В техническом паспорте объекта, кадастровом паспорте или любом подобном архивном документе, если он есть у хозяев, можно найти сведения о конструктивном типе дома, материале стен и перекрытий, степени износа, а также наличии / отсутствии перепланировок.
Если хозяева не имеют привычки хранить устаревшие документы, — не страшно. Нужно заказать в Росреестре выписку «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Там все обозначенные сведения тоже есть.
ТИПЫ ДОМОВ
► Старый фонд
+ Дореволюционные дома, пожалуй, самые интересные для реконструкции. Слой за слоем снимая со стен старые обои и добираясь до старинных газет, которыми оклеивали стены, можно «читать» историю. А найденные при ремонте артефакты (например, клейменые кирпичи) — сделать предметом интерьера.
− Слабое место таких домов — перекрытия по деревянным или металлическим балкам. Самая затратная составляющая ремонта — полы. Вне зависимости от того, «живые» балки или нет, вам придется выгребать залежи мусора в межбалочном пространстве (как на предыдущем фото), очищать старые стены до кирпича — от наслоений обоев, газет, краски и штукатурки. Увы, только так можно избавиться от грибка, плесени и характерных запахов старого жилья.
► Старый фонд
+ Дореволюционные дома, пожалуй, самые интересные для реконструкции. Слой за слоем снимая со стен старые обои и добираясь до старинных газет, которыми оклеивали стены, можно «читать» историю. А найденные при ремонте артефакты (например, клейменые кирпичи) — сделать предметом интерьера.
− Слабое место таких домов — перекрытия по деревянным или металлическим балкам. Самая затратная составляющая ремонта — полы. Вне зависимости от того, «живые» балки или нет, вам придется выгребать залежи мусора в межбалочном пространстве (как на предыдущем фото), очищать старые стены до кирпича — от наслоений обоев, газет, краски и штукатурки. Увы, только так можно избавиться от грибка, плесени и характерных запахов старого жилья.
На фото: старинная балка с клеймом найдена во время ремонта в доме на Фрунзенской набережной в Москве и оставлена как элемент декора ванной. Ее зачистили и покрыли воском
О ПРОЕКТЕ С ФОТО…
В гостях: Память места и минимализм в дореволюционном доме
О ПРОЕКТЕ С ФОТО…
В гостях: Память места и минимализм в дореволюционном доме
− Еще одна типичная зона риска старого фонда — коммунальное расселение. Собственники в коммуналках традиционно меняются чаще, чем в отдельных квартирах. И шанс, что вместо приветливых бабушек вашими новыми соседями станут лица с низкой социальной ответственностью — довольно высокий.
► Сталинский дом
В таких домах современные дизайнеры реализовали множество интересных проектов. Но кондиция и степень сохранности домов везде разная. Если наружные стены из керамического кирпича, то квартиру в нем, скорее всего, можно довести до состояния «как новая». Техническое состояние домов с блочными стенами (как правило, из шлако- или керамзитоблоков) — часто оставляет желать лучшего.
В таких домах современные дизайнеры реализовали множество интересных проектов. Но кондиция и степень сохранности домов везде разная. Если наружные стены из керамического кирпича, то квартиру в нем, скорее всего, можно довести до состояния «как новая». Техническое состояние домов с блочными стенами (как правило, из шлако- или керамзитоблоков) — часто оставляет желать лучшего.
+ Надежные кирпичные стены и в большинстве случаев надежные сборные железобетонные перекрытия. В квартирах высокие потолки, просторные комнаты, но, как правило, небольшие кухни.
− На первых этажах «парадных» сталинских домов, как правило, располагаются нежилые «встройки» и коммерческие помещения. Типичное слабое место такого дома — крайне запутанные инженерные сети (встречаются варианты со встроенными в жилой подъезд трансформаторными подстанциями — будьте внимательны, чтобы таковая не оказалась под вашей новой квартирой). Но если проблемы с водоснабжением решаются заменой общедомовых стояков, то как быть с энергодефицитом, когда на квартиру отпускается 3 кВт без возможности увеличения (такое тоже случается)?
− На первых этажах «парадных» сталинских домов, как правило, располагаются нежилые «встройки» и коммерческие помещения. Типичное слабое место такого дома — крайне запутанные инженерные сети (встречаются варианты со встроенными в жилой подъезд трансформаторными подстанциями — будьте внимательны, чтобы таковая не оказалась под вашей новой квартирой). Но если проблемы с водоснабжением решаются заменой общедомовых стояков, то как быть с энергодефицитом, когда на квартиру отпускается 3 кВт без возможности увеличения (такое тоже случается)?
► Хрущевка
+ Тоже может быть атмосферным жильем. Причем по сегодняшним меркам квартиры из двух смежных комнат (самые распространенные в хрущевках) не такие уж и тесные. Большинство серийных хрущевок, в особенности кирпичные, ремонтопригодны.
− Легальные перепланировки в большинстве случаев невозможны. Но переделывать в «панельках» первых поколений, по сути, нечего. Все планировочные параметры жестко нормированы и регламентированы: высота помещений — 2,5 м, шаг поперечных стен — 3,2 м.
+ Тоже может быть атмосферным жильем. Причем по сегодняшним меркам квартиры из двух смежных комнат (самые распространенные в хрущевках) не такие уж и тесные. Большинство серийных хрущевок, в особенности кирпичные, ремонтопригодны.
− Легальные перепланировки в большинстве случаев невозможны. Но переделывать в «панельках» первых поколений, по сути, нечего. Все планировочные параметры жестко нормированы и регламентированы: высота помещений — 2,5 м, шаг поперечных стен — 3,2 м.
− Придется позаботиться о шумоизоляции. Межэтажная обычно приемлемая, межквартирная — часто оставляет желать лучшего: слышно каждое слово соседа за стенкой.
− Варианты «сильно так себе» — крайние этажи хрущевок: последний — без лифта, под раскаленной крышей, и первый — с неистребимым запахом подвальных испарений.
О ПРОЕКТЕ С ФОТО…
Houzz тур: Квартира в Первоуральске — подарок маме
− Варианты «сильно так себе» — крайние этажи хрущевок: последний — без лифта, под раскаленной крышей, и первый — с неистребимым запахом подвальных испарений.
О ПРОЕКТЕ С ФОТО…
Houzz тур: Квартира в Первоуральске — подарок маме
► «Панелька» улучшенной планировки
+ Уже не «жмет в плечах», а теми, кто вырос в «брежневках» и хрущевках, воспринимается как комфорт-класс. Высота от пола до потолка — 2,7 м, шаг поперечных стен — от 3,6 до 4,2 м.
О ПРОЕКТЕ С ФОТО…
Houzz тур: «Двушка» с двуцветными потолками в доме серии П-44
+ Уже не «жмет в плечах», а теми, кто вырос в «брежневках» и хрущевках, воспринимается как комфорт-класс. Высота от пола до потолка — 2,7 м, шаг поперечных стен — от 3,6 до 4,2 м.
О ПРОЕКТЕ С ФОТО…
Houzz тур: «Двушка» с двуцветными потолками в доме серии П-44
Факт: В отличие от регионов, где чиновники рассматривают решения о перепланировках, что называется, в ручном режиме, жителям Москвы, желающим узаконить перепланировку квартиры в типовом доме, можно сказать, повезло. Для квартир в домах массовых серий разработан официальный каталог, содержащий сотни планировочных решений для типовых «однушек», «двушек» и «трешек». Владельцам таких квартир даже не нужно заказывать, оплачивать и прикладывать к заявлению проект перепланировки. При подаче заявления они просто могут указать номер приглянувшегося проекта в каталоге.
Проверьте историю жилья
Если в квартире сменилось несколько поколений жильцов, то она точно непростая. Причем каждый прошлый собственник, его наследники, бывшие иждивенцы и кредиторы — источник повышенного риска для новых хозяев. Поэтому, если сама квартира понравилась, а дело движется к сделке, углубляемся в юридическую историю.
Если в квартире сменилось несколько поколений жильцов, то она точно непростая. Причем каждый прошлый собственник, его наследники, бывшие иждивенцы и кредиторы — источник повышенного риска для новых хозяев. Поэтому, если сама квартира понравилась, а дело движется к сделке, углубляемся в юридическую историю.
Программа-минимум — заказать в Росреестре упомянутую выше выписку из ЕГРН со сведениями об объекте и собственниках, и вместе с ней — выписку из ЕГРН о переходе прав. Последняя содержит данные о правоустанавливающих документах и собственниках начиная с 1998 года.
Если в справке есть «белые пятна» (формулировка «сведения отсутствуют») или квартира неоднократно перепродавалась, придется проводить углубленное расследование (здесь не обойтись без юриста или опытного риелтора, представляющего ваши интересы). Если с историей квартиры все сложно, есть смысл подумать о титульном страховании.
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Расскажите о вашем опыте покупки и ремонта. Какой тип жилья выбрали вы и почему?
Если в справке есть «белые пятна» (формулировка «сведения отсутствуют») или квартира неоднократно перепродавалась, придется проводить углубленное расследование (здесь не обойтись без юриста или опытного риелтора, представляющего ваши интересы). Если с историей квартиры все сложно, есть смысл подумать о титульном страховании.
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Расскажите о вашем опыте покупки и ремонта. Какой тип жилья выбрали вы и почему?
Lynx
6 л.