Ищете частный дом с земельным участком? Не спешите срываться и выезжать на осмотры по понравившимся объявлениям. Перед поездкой нужно многое выяснить. В этой статье я объясняю, на что обратить внимание при покупке загородного дома для постоянного проживания еще ДО его осмотра.
В ТОЙ ЖЕ СЕРИИ…
► Инструкция: Как проводить осмотр частного дома перед покупкой
► Покупаем дачу: Как понять, что документы в порядке
Инструкция: Проверяем документы и участок перед покупкой дома
Может быть, и выезжать на объект незачем
Филипп Урбан
3 февр. 2020
Обновлено 27 февр. 2020
Постоянный автор houzz. Журналист-загородник, "двигатель", экспериментатор и практик. . . Люблю свою дачу: придумывать, проектировать, строить, мастерить, разбираться с инженерными системами. . . Время от времени "дачное" хобби становится источником дохода: сотрудничаю с профильными СМИ, консультирую желающих выбрать дом, участок, помогаю представителям строительных компаний продвигать свои проекты и налаживать коммуникации через социальные сети
ПЕРЕД ПОЕЗДКОЙ
Посмотрите на фото выше — это отличный кадр, сделанный профессиональным фотографом. На сайтах о продаже недвижимости вы встретите такие только в премиум-сегменте. Чаще же мы будем иметь дело с кривыми-косыми кадрами «со смартфона». По ним довольно сложно оценить состояние, реальные размеры и окружение дома. Поэтому для начала изучите объект по открытым источникам — может быть, и ехать смотреть не стоит. Если адрес объекта вам известен, найдите его на гуглокарте. Изучите окрестности, составьте оптимальный маршрут экскурсии.
Посмотрите на фото выше — это отличный кадр, сделанный профессиональным фотографом. На сайтах о продаже недвижимости вы встретите такие только в премиум-сегменте. Чаще же мы будем иметь дело с кривыми-косыми кадрами «со смартфона». По ним довольно сложно оценить состояние, реальные размеры и окружение дома. Поэтому для начала изучите объект по открытым источникам — может быть, и ехать смотреть не стоит. Если адрес объекта вам известен, найдите его на гуглокарте. Изучите окрестности, составьте оптимальный маршрут экскурсии.
Что можно увидеть на картах
- Окружение (лес и поле — хорошо, стройки и жилые кварталы высоток — так себе, промзона или болото — плохо).
- Ориентацию объекта по сторонам света (лес по северной границе — хорошо, объекты, затеняющие участок с юга — так себе).
- План поселения: наличие альтернативных маршрутов и подъездов (они должны быть, тупики — всегда плохо, угловой участок скорее плюс, чем минус).
- На возвышенности участок или в низине (чем выше над соседними постройками — тем лучше; участок в низине меньше 8 м над уровнем моря — плохо, если это не берег озера). Высоту любой точки над уровнем моря можно оценить, если воспользоваться сервисом Google Earth.
Фото с сайта kadastrru.info
Совет: Приняли решение ехать? Загрузите в смартфон приложение с геолокацией и публичной кадастровой картой Росреестра. Оно нам пригодится, когда будем уточнять границы.
Совет: Приняли решение ехать? Загрузите в смартфон приложение с геолокацией и публичной кадастровой картой Росреестра. Оно нам пригодится, когда будем уточнять границы.
СОБИРАЕМСЯ НА ОСМОТР
Кого пригласить с собой
Супруга? Друга-строителя? А может быть, выезжать с дизайнером или юристом? У каждого решения свои достоинства. Друг-строитель увидит, что стены перекошены, но не сможет оценить, вырастет ли хоть куст смородины на этой земле. Юрист изучит правоустанавливающие документы, но не скажет вам, что участок низковат.
Факт: Проверить дом перед покупкой за один раз невозможно. На хорошие объекты придется выезжать много раз с разными специалистами. На первый выезд берите того, кто в доме будет жить.
Кого пригласить с собой
Супруга? Друга-строителя? А может быть, выезжать с дизайнером или юристом? У каждого решения свои достоинства. Друг-строитель увидит, что стены перекошены, но не сможет оценить, вырастет ли хоть куст смородины на этой земле. Юрист изучит правоустанавливающие документы, но не скажет вам, что участок низковат.
Факт: Проверить дом перед покупкой за один раз невозможно. На хорошие объекты придется выезжать много раз с разными специалистами. На первый выезд берите того, кто в доме будет жить.
Что взять с собой
- Фотокамеру, навигатор, карты, компас, хороший фонарик (все это есть в вашем смартфоне — не забудьте зарядное устройство).
- Пару чистых пятилитровых емкостей из-под питьевой воды.
- Пузырьковый строительный уровень (ватерпас) — лучше компактный (400–600 мм), но обязательно точный.
- Складную лопату, но лучше садовый бур.
- Бытовой тестер для проверки евророзеток (желательно, но не обязательно).
- Строительную рулетку со стопором и широкой стальной лентой (от 3 до 5 м), которой можно пользоваться без помощников.
Смартфон и емкости для воды у вас наверняка есть. Если вы планируете посмотреть не один дом и твердо намерены стать домовладельцем, строительный уровень, рулетку, садовый бур и тестер для розеток лучше купить: в хозяйстве пригодятся.
Форма одежды — походная (придется ползать, копать, подниматься на чердак). Обувь — водонепроницаемая, по погоде (возьмите с собой и кроссовки, и резиновые сапоги).
Форма одежды — походная (придется ползать, копать, подниматься на чердак). Обувь — водонепроницаемая, по погоде (возьмите с собой и кроссовки, и резиновые сапоги).
Когда ехать
Световой день зимой короток. Поэтому осмотр дома лучше назначать на дневное время. А подъезжать чуть раньше назначенного часа, чтобы еще раз оценить окружение и сверить с тем, что увидели на карте. Конечно, участок может быть скрыт под снегом, но это не страшно. Ведь если первое впечатление окажется положительным, наведаетесь в гости еще минимум три-четыре раза: с домашними, друзьями, с независимыми (от хозяев) экспертами, которым доверяете. И только потом примете решение о покупке.
Световой день зимой короток. Поэтому осмотр дома лучше назначать на дневное время. А подъезжать чуть раньше назначенного часа, чтобы еще раз оценить окружение и сверить с тем, что увидели на карте. Конечно, участок может быть скрыт под снегом, но это не страшно. Ведь если первое впечатление окажется положительным, наведаетесь в гости еще минимум три-четыре раза: с домашними, друзьями, с независимыми (от хозяев) экспертами, которым доверяете. И только потом примете решение о покупке.
В ДОРОГЕ
Внимательно присмотритесь к тому, что проезжаете по пути к участку. Это поможет вам лучше понять условия проживания в поселке.
К самой дороге. Если за окнами вашей машины радующие глаз пейзажи, то и путь к дому будет радовать. Это важно.
К инфраструктуре. Работают ли магазины в поселке или жилом массиве и как далеко они расположены от участка. От этого зависит, будет ли у вас возможность делать повседневные покупки недалеко от дома.
К растительности. Настораживать в наших краях должны прежде всего признаки заболоченности на подступах к участку: заросли камыша, кустарника, деревья с плохо развитыми кронами и кривыми стволами.
Внимательно присмотритесь к тому, что проезжаете по пути к участку. Это поможет вам лучше понять условия проживания в поселке.
К самой дороге. Если за окнами вашей машины радующие глаз пейзажи, то и путь к дому будет радовать. Это важно.
К инфраструктуре. Работают ли магазины в поселке или жилом массиве и как далеко они расположены от участка. От этого зависит, будет ли у вас возможность делать повседневные покупки недалеко от дома.
К растительности. Настораживать в наших краях должны прежде всего признаки заболоченности на подступах к участку: заросли камыша, кустарника, деревья с плохо развитыми кронами и кривыми стволами.
К организации подъезда к участку и дому. Оптимальный вариант, когда есть два альтернативных маршрута, а заезд на участок с северной стороны. Но идеальных во всех отношениях вариантов не бывает, поэтому ориентируйтесь на свои понятия удобства.
К окружению участка. Ориентацию дома по сторонам света и относительно соседних объектов мы оценивали, когда изучали объект на карте. Но в жизни все обычно выглядит чуть иначе, чем на картах и фото в объявлении. Например, всем нравится дом у леса. Но какой это на самом деле лес? Если в него тянет зайти и дышать полной грудью — это одно. Если сырое чернолесье — совсем другое. А если заболоченный бурелом наступает с юга — это не очень хорошо: тень, сырость и комары обеспечены.
К окружению участка. Ориентацию дома по сторонам света и относительно соседних объектов мы оценивали, когда изучали объект на карте. Но в жизни все обычно выглядит чуть иначе, чем на картах и фото в объявлении. Например, всем нравится дом у леса. Но какой это на самом деле лес? Если в него тянет зайти и дышать полной грудью — это одно. Если сырое чернолесье — совсем другое. А если заболоченный бурелом наступает с юга — это не очень хорошо: тень, сырость и комары обеспечены.
ОСМОТР УЧАСТКА
Итак, вы встретились с домовладельцем, его представителем или риелтором. С чего начать? Разумеется, со знакомства и экскурсии — по участку и собственно по дому. Последовательность может быть любой. Мы сначала расскажем про принципы осмотра участка, потому что к дому требований куда больше. Что будем смотреть?
1. Расположение и рельеф
А также конфигурацию, ориентацию по сторонам света, характер растительности (напомним, что все варианты хороши, кроме болота). Оптимальный вариант: дом на возвышенности, а участок плавно понижается к югу, но без резких перепадов высот. Дом на склоне — это неплохо, но на любителя. О том, на что еще обращать внимание при выборе участка, можно прочитать в статье по ссылке ниже.
ПО ТЕМЕ…
Выбираем дачу: Как разглядеть потенциал неудобий
Итак, вы встретились с домовладельцем, его представителем или риелтором. С чего начать? Разумеется, со знакомства и экскурсии — по участку и собственно по дому. Последовательность может быть любой. Мы сначала расскажем про принципы осмотра участка, потому что к дому требований куда больше. Что будем смотреть?
1. Расположение и рельеф
А также конфигурацию, ориентацию по сторонам света, характер растительности (напомним, что все варианты хороши, кроме болота). Оптимальный вариант: дом на возвышенности, а участок плавно понижается к югу, но без резких перепадов высот. Дом на склоне — это неплохо, но на любителя. О том, на что еще обращать внимание при выборе участка, можно прочитать в статье по ссылке ниже.
ПО ТЕМЕ…
Выбираем дачу: Как разглядеть потенциал неудобий
Что должно насторожить
- Признаки заболоченности. Высокий уровень воды в дренажных канавах, характерная растительность: заросли рогоза, камыша, деревья с недоразвитыми кронами, пораженные лишайниками.
- Следы недавних земляных работ. Например, аккуратный газончик или аккуратно выровненная и засыпанная песком площадка на неухоженном участке. Есть вероятность, что под свежим грунтом скрывается засыпанное болотце или яма, заваленная бытовым и строительным мусором.
2. Состав и особенности почвы
Попросите хозяев разрешить вам сделать несколько скважин на глубину чуть больше метра в подозрительных местах участка. Конечно, полноценные геологические изыскания такое обследование не заменит, но шансы на покупку участка с плохой геологией снизит. Что можно выявить:
Попросите хозяев разрешить вам сделать несколько скважин на глубину чуть больше метра в подозрительных местах участка. Конечно, полноценные геологические изыскания такое обследование не заменит, но шансы на покупку участка с плохой геологией снизит. Что можно выявить:
- толщину плодородного слоя: 20–50 см — хорошо, меньше 20 см — плохо: придется покупать на участок плодородный грунт;
- высокий уровень грунтовых вод (скважина быстро заполняется водой);
- толщу обводненного либо, наоборот, рыхлого и сухого торфяника (и то и другое плохо);
- вязкую глину, плывун (насыщенная водой каша из мелкого песка, бур начинает «тонуть») — нужны дополнительные исследования, но, скорее всего, тоже дело плохо;
- захоронения бытового и строительного мусора (обычно в углах участка);
- толщину и наличие песчаной подушки у основания постройки (бурить надо рядом с отмосткой);
- хозяйские «скелеты в шкафу» (когда участок не обустроен, а бурить не разрешают).
3. Соответствие реальных границ документальным
Открываем мобильное приложение с кадастровой картой (для этого его и скачивали), включаем навигацию, ходим по участку со смартфоном и внимательно смотрим за точкой, показывающей наше перемещение. Так вы можете выяснить, не «прихватил» ли кто-либо из соседей часть чужой земли.
Если вы обнаружите, что дом, который предложен к продаже, или забор залезли на соседский участок, не спешите обвинять продавца в обмане. Возможно, он и сам не в курсе проблемы или это просто техническая ошибка (тоже сплошь и рядом бывает). Но предупрежден — значит, вооружен: знакомиться с соседями и разбираться в ситуации придется вам.
Открываем мобильное приложение с кадастровой картой (для этого его и скачивали), включаем навигацию, ходим по участку со смартфоном и внимательно смотрим за точкой, показывающей наше перемещение. Так вы можете выяснить, не «прихватил» ли кто-либо из соседей часть чужой земли.
Если вы обнаружите, что дом, который предложен к продаже, или забор залезли на соседский участок, не спешите обвинять продавца в обмане. Возможно, он и сам не в курсе проблемы или это просто техническая ошибка (тоже сплошь и рядом бывает). Но предупрежден — значит, вооружен: знакомиться с соседями и разбираться в ситуации придется вам.
Какие еще документы придется проверить при покупке дома, мы рассказали в статье «Покупаем дачу: Как понять, что документы в порядке».
4. Соответствие постройки выписке из ЕГРН
Саму выписку вы закажите позже — если решите купить дом. Пока же просто поинтересуйтесь у продавца, оформлена ли постройка официально. Несоответствие постройки выписке из ЕГРН — одна из главных причин отказаться от покупки дома. Например, вам предлагают купить новый дом в садоводстве, а на плане в выписке из ЕГРН голый участок или старый снесенный дом. Будет обидно заплатить за постройку, а потом ее снести — такой вариант возможен, если дом не получится оформить.
4. Соответствие постройки выписке из ЕГРН
Саму выписку вы закажите позже — если решите купить дом. Пока же просто поинтересуйтесь у продавца, оформлена ли постройка официально. Несоответствие постройки выписке из ЕГРН — одна из главных причин отказаться от покупки дома. Например, вам предлагают купить новый дом в садоводстве, а на плане в выписке из ЕГРН голый участок или старый снесенный дом. Будет обидно заплатить за постройку, а потом ее снести — такой вариант возможен, если дом не получится оформить.
Да, “дачная амнистия” действует до весны 2021 года, и поставить строение на регистрационный учет пока несложно: нужно вызвать кадастрового инженера и заказать технический план. А потом, через портал Госуслуг или МФЦ, подать заявление на регистрацию в Росреестре.
Но почему продавец этого не сделал сам? Говорит, что не хочет оплачивать работу кадастрового инженера (10–20 тыс. р.), а потом при продаже платить НДФЛ (после появления нового объекта недвижимости нужно ждать три года — и тогда 13-процентный налог можно не платить)? На первый взгляд, резонно. Но согласившись с таким вариантом, вы рискуете.
Но почему продавец этого не сделал сам? Говорит, что не хочет оплачивать работу кадастрового инженера (10–20 тыс. р.), а потом при продаже платить НДФЛ (после появления нового объекта недвижимости нужно ждать три года — и тогда 13-процентный налог можно не платить)? На первый взгляд, резонно. Но согласившись с таким вариантом, вы рискуете.
Проблема 1: возможно, объект построен с нарушениями (например, не соблюдены требуемые отступы от домов соседей). Поэтому регистрация невозможна в принципе и хозяин об этом знает.
Проблема 2: указанная в договоре купли-продажи заниженная цена (из-за того, что дом не зарегистрирован) — мина замедленного действия. В случае банкротства продавца (например, взял кредит или ввязался в бизнес, но прогорел) вы рискуете остаться ни с чем.
Проблема 2: указанная в договоре купли-продажи заниженная цена (из-за того, что дом не зарегистрирован) — мина замедленного действия. В случае банкротства продавца (например, взял кредит или ввязался в бизнес, но прогорел) вы рискуете остаться ни с чем.
ПРОДОЛЖЕНИЕ…
► Инструкция: Как проводить осмотр частного дома перед покупкой
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Расскажите, были ли у вас случаи, когда купленный участок сильно разочаровал? С чем это было связано?
► Инструкция: Как проводить осмотр частного дома перед покупкой
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Расскажите, были ли у вас случаи, когда купленный участок сильно разочаровал? С чем это было связано?
Комментарии 11
Филипп Урбан
6 л.
Возможно, от региона зависит. У меня довольно-таки точно работает (+/- 1 метр, правда, не всегда с первой попытки), если речь о границах участков. Но, во-первых, вы ведь не поедете на первый просмотр с кадастровым инженером. Во-вторых, при последующих просмотрах, и если дело близится к сделке, вынос точек в натуру - уже более чем желателен. Мы ведь сейчас пишем о первом знакомстве с территорией. Для них "смартфонных" измерений в большинстве случаев оказывается достаточно
. Филипп Урбан, "точка", определяемая при помощи смартфона на местности, может "плавать" до нескольких метров "туда-сюда" До 3-5, а иногда — и до 10, и более. Такова особенность определения координат при помощи бытовых устройств навигации. . . Для участка небольшой площади или, скажем, узкого, вытянутого это будет очень заметно и вряд ли даст приемлемое представление о соответствии границ участка на местности "паспортным". Это кого же могут устроить настолько грубые несоответствия? :)
RusBrus.ru
6 л.