Houzz тур: инвестиционная квартира архитектора «для себя»

В одном из лучших поселков Подмосковья компанией Villagio Estate были построены офисные здания. Впоследствии они оказались не нужны, и были переведены в жилой фонд. «В 2020-м году я начала заниматься инвестициями в недвижимость и имела большое желание закрывать свои обязательные расходы пассивными доходами, чтобы спокойно работать и творить. Искала квартиру с возможностью увеличения», — рассказывает Любовь Вильде, дизайнер интерьера и хозяйка квартиры.

Любовь Вильде

О ПРОЕКТЕ
Где: Villagio Estate, Московская область
Размер: 25 кв.м потолки 3,5 м
Кто здесь живет: жилье под сдачу
Автор проекта: архитектор-дизайнер Любовь Вильде, Cherry Chambers
Бюджет: 2 400 000 руб. — апартаменты, 800 000 руб. — ремонт и меблировка

Квартира располагается в трехэтажном доме на последнем мансардном этаже. Несмотря на малую площадь, в кровле было аж пять окон — четыре мансардных и одно вертикальное.

Houzz Россия

«При проектировании инвестиционного жилья важно держать в голове портрет будущего жильца, под какую аудиторию создается проект. Это была моя первая проба пера в инвестиционной сфере, потому я делала что-то симпатично-усредненное (как бы делала обычную квартиру «под сдачу». Считаю, что именно это в конечном итоге дало положительный результат в цифрах и востребованности»: — рассказывает дизайнер.

Houzz Россия

При разработке планировочного решения дизайнер исходила из двух вводных: нужны полноценная ванная комната и полноразмерная кухня.

«Конечно то, что удобно лично мне может быть совершенно не важно потенциальному арендатору. Но я до сих пор убеждена, что нормальная кухня и ванна — это must have», — делится хозяйка.

Houzz Россия

ДО
По планировке квартира была непростой — по центру помещения располагался огромный кирпичный оштукатуренный стояк (на фото).

На площади 25 кв.м было пять опорных колонн по углам квартиры, которые «залезали» в жилое пространство. Одна из колонн — деревянная (опорная часть кровли): за нее очень удачно спрятались пылесос и швабра.

Houzz Россия

Любовь Вильде

ПОСЛЕ
Кирпичный стояк был перекроен на 80%: в центре со стороны комнаты прорубили секцию (она стала входом на антресольный этаж спальни). Благодаря этим манипуляциям в ванную комнату встала ванна, а ее пространство увеличилось почти на метр (0,8 кв.м, если быть точными).

Вырез в стояке дал еще одно преимущество — сократился расход на лестницу, удалось освободить самую длинную вертикальную стену, чтобы установить по ней кухню.

Любовь Вильде

Нижняя база довольно вместительная, потому от верхнего ряда шкафчиков отказались. Верхние полки из лиственницы, покрашены пищевым лаком. «Во всех своих проектах я обязательно делаю яркую, мощную подсветку фартука — это недорого, но необходимо людям с проблемами со зрением», — рассказывает дизайнер.

Под раковину установили хороший фильтр для воды. Из-за того, что дом трехэтажный, лифта в нем нет: заносить по лестнице бутылки с питьевой водой было бы неудобно.

Любовь Вильде

Кондиционер расположен специально так, что повернув лопасти налево или направо, можно направить потоки воздуха на спальную антресоль или в сторону гостиной. «Я очень переживала, что на верхнем ярусе будет душновато летом. Так вот кондиционер полностью решает этот вопрос, т.к гоняет воздух по кругу, выдувая его через пространство спальни», — делится Любовь.

Любовь Вильде

Под лестницей — дверь в небольшую кладовую. Помимо доступа к коммуникациям, здесь стеллаж для остатков строительных материалов: краска, кисти для локального ремонта повреждений — квартирант сам может подкрасить что-то, например, угол. «Там же, расположен блок системы от протечек, штука не дешевая, но не раз спасала в квартирах — тоже must have».

Houzz Россия

Напротив кухни расположен яркий большой раскладной диван, у которого стоит достаточно вместительный стол. Такой вариант выбран специально: конечно, в квартире можно найти еще место для рабочего стола, но не хотелось загромождать пространство. Большой универсальный стол — это решение: на одной его части можно поесть, на другой работать. Чаще, эту квартиру снимают одиночки, такой модели вполне достаточно.

Houzz Россия

Высокие потолки позволили спроектировать антресольный этаж. Это позволило разгрузить «низ» и увеличить апартаменты на 8 кв.м.

Высота антресольного этажа всего полтора метра, то есть к шкафу приходится идти, наклонив голову. Но этого достаточно, чтобы встать с кровати и спросонья не стукнуться головой о потолок.

Любовь Вильде

«Изрезанность» стен из-за опорных колонн сформировала нишу, в которую вписали гардеробный уголок; здесь же установили комод для белья.

Любовь Вильде

Антресольный этаж делали с запасом по весу: «можно танк загнать и ничего не случится», — шутит дизайнер. За работу отвечал супруг автора проекта, потому удалось значительно снизить стоимость.

У изголовья кровати, в нише, расположилась широкая полка для книг и любых принадлежностей. Над полкой вывели розетки — удобно зарядить телефон, часы.

———————————————————
БОЛЬШЕ ФОТО…
►Смотрите другие фото в этом проекте
———————————————————

Любовь Вильде

ФОРМУЛА ДОХОДНОСТИ

Расходы:
Стоимость квартиры: 2 400 000₽
Ремонт и наполнение 800 000₽
Оплата ЖКУ и взносы в посёлок — 6.000₽ /месяц
Налог на апартаменты — 200₽/год
Налог на доход 4% ежегодно

Доходы:
Аренда: 58 000 ₽ без счетчиков

Итого в год покупки и ремонта на квартиру потратили 3.200.000 руб. За вычетом всех расходов, ежегодная сумма дохода с этой квартиры 600 000 руб. Формула доходности: чистый доход делим на чистый расход и умножаем на 100. В данном случае 600.000/3,200000 х 100% = 18.7% годовых, что в свою очередь перекрывает годовую инфляцию.

«Сложнее всего найти именно недооцененную недвижимость — с хорошей локацией и перспективой увеличения квадратных метров. В этом основной секрет», — делится Любовь Вильде, дизайнер и хозяйка квартиры. «Ну и, конечно, в привлекательном для арендаторов, продуманном интерьере».

———————————————————
ЭТО БЕСПЛАТНО…
► Через Houzz можно нанять дизайнера или архитектора в любом городе. Начать поиск специалиста для вашей задачи
———————————————————